Hola a tod@s,
Ayer, 05/09/2005, leí las cartas de jaime4 y me gustaría responder a la titulada: “Por herencia, comparto bienes inmuebles indivisos con dos numerarios”.
Tu pregunta es una consulta legal por lo que creo que es un profesional el que debería responderla ya que el hecho de que dos de los copropietarios sean numerarios del Opus Dei no quita ni pone nada a la situación jurídica. De todas maneras quiero contestar a tu pregunta (con independencia de mi condición de abogado en la medida de lo posible) por un motivo principal que mencionas en tu carta y que me llamó poderosamente la atención. Dices en tu carta que un abogado de la Obra en representación de los dos “viejitos” que son copropietarios contigo, intentó una maniobra torticera al objeto de intentar apropiarse del inmueble que tienes en herencia. Dicha maniobra, aunque no conozco todos los detalles de la misma, me parece tiene visos de una posible estafa y, siendo así, todo ciudadano tiene obligación de denunciar hechos que podrían ser constitutivos de delito. Pero reitero que no conozco los detalles de la situación por lo que mi juicio es, seguro, prematuro...
En esta respuesta asumo que estamos hablando de una situación que se da en España. Eso lo deduzco de tu otra carta de ayer, de lo contrario, mi respuesta no valdría para nada. Asumo también que el inmueble sobre el que planteas la pregunta (el inmueble que linda con un club juvenil de la Obra) se trata de una vivienda (vacía) en un edificio o completo urbanístico sujeto al régimen de propiedad horizontal. Asumo que tú tienes 1/3 de la vivienda y los otros 2/3 corresponden a los dos numerarios mayores a razón de un 1/3 cada uno. La cuestión es que ellos tienen mayoría y tú no en cuanto a la administración del inmueble.
Me gustaría comentarte un par de ideas que espero te ayuden a valorar la situación:
1) Tributación.- De cara a Hacienda cualesquiera de los copropietarios es responsable de las obligaciones tributarias de todo el inmueble. Y Hacienda, como todo acreedor diligente y siendo poderosa como lo es, actuará por regla general contra la persona más solvente y a la más fácilmente localizable. Y en este caso, puede que tengas números bastantes para que, si hay alguna deuda tributaria pendiente, sea tu puerta a la primera que llamen. Y ello independientemente de que luego puedas repercutir a los otros dos copropietarios las obligaciones tributarias por ti cumplidas (con daños y perjuicios en su caso).
2) Comunidad de bienes.- Dices que te ocupas del mantenimiento y conservación de la vivienda “para que no pierda más valor del que ya ha perdido”. Asimismo, dices que te has empadronado en esa vivienda. Me parece perfecto que te encargues tú de esto o que encargues a cualquier profesional que lo haga. Lo que tienes que tener en cuenta es que los derechos y obligaciones que se deriven de esa propiedad deben disfrutarse, ejercerse y repartirse entre los tres copropietarios en proporción a sus cuotas. Dichas cuotas están especificadas en los correspondientes títulos de cada propietario individual y, a falta de pacto expreso, se entiende que son por partes iguales y este último parece ser tu caso. Pues bien, todos los gastos e inversiones que hagas deberás repercutirlos (si quieres) a los otros dos copropietarios porque es su obligación. De todas maneras, creo que es aconsejable que te dediques sólo a la estricta conservación puesto las “alteraciones” que puedas acometer, aunque puedan beneficiar a todos, necesitan ser aprobadas por mayoría de cuotas por lo que deberías tener el consentimiento (escrito) de alguno de los otros dos copropietarios para tener la mayoría. De lo contrario, los otros dos podrían exigirte que devolvieras la casa al estado original anterior a la realización de la citada alteración y a tu costa. Y si para ello es necesario un proceso judicial súmale los gastos del pleito… En cuanto a la conservación estricta del inmueble guarda todo recibo, factura, presupuesto, etc. por si llega el momento de tener que acreditar (documentalmente mejor de otra forma) que te has limitado a conservar y mantener el inmueble para que no pierda más valor del que ya ha perdido, como tú dices. Como ejemplo de alteración, por ejemplo, entiendo que podría ser el hecho de ampliar la cocina o el baño a costa de un dormitorio de la vivienda. Pero cada caso es cada caso y los tribunales siempre tienen la última palabra…
En cuanto al hecho de que te hayas empadronado en esa casa tus razones tendrás pero no lo veo aconsejable (repito, si no es necesario). Y ello por el simple motivo de que “parece” (o puede parecer) que tú usas la casa en exclusiva lo que puede implicar la negación de uso de los demás. Es sólo un comentario pero tal como pintan las cosas con el abogado de los “viejitos” cualquier precaución me parece poca.
En cuanto a tu concreta pregunta de qué pasará el día que mueran los “viejitos”. Pues que les sustituirán sus herederos testamentarios o legales (estos últimos, como sabes, son los que la ley dice que son los herederos en caso de no haber testamento válido). Probablemente serán los primeros puesto que en mis tiempos (hace ya casi 8 años que me fui), si no han cambiado mucho las cosas, todos los numerarios (al menos los numerarios) tenían obligación de (o eran fervientemente “aconsejados” para) hacer testamento antes de hacer la fidelidad (a ser posible ante un notario de la Obra como fue mi caso, un supernumerario). Lo único bueno es que, en la práctica, siempre se nombraba un albacea. Aunque, dicho albacea solía ser, creo, alguien con algún cargo de gobierno en la Obra (al menos ese fue mi caso), lo que conlleva dos consecuencias: una, que en el momento del fallecimiento de uno, vete a saber dónde está (si aún está) dicha persona; y dos: como normalmente eran personas mayores que el testador (cosa lógica si se piensa que uno testaba a los 18 años) la naturaleza dice que pocos albaceas serían capaces de cumplir con su encargo.
O sea que, cuando algo suceda a tus “viejitos” copropietarios tú seguirás siendo copropietario con quien les suceda que será, presumiblemente, la Prelatura, en esencia, una persona jurídica. Nada cambiará excepto que el trato o contacto con este tipo de instituciones (lo digo sólo en contraposición a otro tipo de personas jurídicas como pueden ser sociedades mercantiles, civiles o incluso fundaciones y asociaciones) puede ser bastante más complejo sobre todo atendiendo a las antes citadas maniobras torticeras del abogado en cuestión y que una persona jurídica o institución siempre tiene más estómago, recursos y medios ante cualquier situación de conflicto (un pleito, por ejemplo) que un particular. Sólo que las personas físicas tienen sentimientos.
En cuanto a la pregunta de si serán razonables, deseo que sí pero no soy profeta por lo que, en puridad, no puedo responder. Lo que sí te puedo decir, desde un punto estrictamente profesional, es que yo no me fiaría un pelo atendiendo a los antecedentes que tú mismo has descrito con respecto a los inmuebles de los que eres titular.
En cuanto a política a seguir por parte de la Prelatura en estos asuntos, ni idea. Nunca ostenté un cargo de gobierno (Dios me libró de eso) por lo que nunca tuve la posibilidad de tener que tratar con un asunto de este tipo. Pero, en principio, todo el mundo “barre para casa”… Y en mi experiencia profesional el porcentaje de herencias pacíficas que he visto es de cero.
Si me permites un consejo creo que sería conveniente que estuvieras atento a cualquier cambio de titularidad respecto de la cuota de los otros dos condueños porque, como ya sabrás, tienes un derecho de adquisición preferente sobre cualquier tercera persona que quiera comprar su cuota a cualquier copropietario. Por ejemplo, uno de los “viejitos” podría vender su parte a una persona que te haga la vida imposible en cuanto al disfrute del inmueble por tu parte. Y se lo podría vender muy barato con la condición de que te haga la vida imposible a fin de que renuncies a tu parte o la malvendas. Ahora bien, si estás atento, tienes cierto plazo (muy corto) de tiempo tras la inscripción de esa venta en el Registro de la Propiedad correspondiente para subrogarte en la posición del nuevo comprador en las mismas condiciones que este, es decir, pagando el mismo precio muy barato (más los gastos esenciales de la compra que acredite el comprador) al adquirente y quedando este sin derecho alguno sobre la propiedad (y sin ningún perjuicio tampoco) porque así lo dice la ley. Estar atento a lo avatares de una finca es muy fácil a través del Registro de la Propiedad y si quieres más información te la daré gustoso.
En fin, Jaime, espero que estas líneas puedan ayudar a situarte un poco mejor en el asunto.
Un cordial saludo,
MAURINA
P.D.: He leído varios correos sobre asuntos económicos al irse uno de casa aconsejando atar todo lo mejor posible. Absolutamente de acuerdo. Al hilo de lo expuesto en esta carta creo que es una buena ocasión para que, en mi opinión, todos los que se vayan y que hayan hecho testamento en la obra, lo anulen inmediatamente (si quieren, claro), lo que puede hacerse tanto haciendo un nuevo testamento como anulando ante notario expresamente el otorgado u otorgados con anterioridad.
